欠かせない賃貸

一口にショッピングセンターといっても、大手スーパー1店舗だけが入居しているケース、小規模の店舗が多数入居しているケース等さまざまである。
また立地をとってみても駅前立地、郊外立地、最近では超郊外立地ともいえるものもある。商業立地を取巻く環境は刻一刻と変化している。
その一般的な傾向をまとめるとおおむねパターンが決まってくる。ところで、大手百貨店そごうの民事再生法申請で、数多くの店舗が閉鎖されることになった。
このそごうの各店舗の特徴を見ると、一等地立地が多い店舗ビルのグレードが高いといった点が上げられる。どの店舗も多額の用地取得費、建築コストがかけられているが、おりしも不動産不況の今日、中心市街地にやや活力がない中での資産処分が行われることになったわけだ。
そごう店舗がその都市最大規模の不動産というケースも多く、実際に各店舗を売却する際、一体誰にいくらで売ればよいのかということが問題になるだろうと見られている。特に地域一番店、中核商業施設としての役割を果たしている場合は地域経済に与える影響はきわめて大きい。
たとえば閉鎖店２店がある福岡県北九州市の場合、市の中心の小倉駅前と副都心として位置付けられている黒崎駅前に大型店舗があったが、一等地の店舗撤退が市の小売業界に影響を及ぼす可能性がある。確かに早急な売却先の選定、新しいテナントでの早期営業再開が望ましい。
しかし、売却価格設定においては小売店舗の賃料負担能力、投資家に対する適正利回りの提示が重要と考えられるだけに、今後の動きが注目されるといえる。このような事象は「そごう」だけではなく、地域中心街に立地するスーパ鉄道の駅・バスターミナルを中心として形成される「中心市街地立地」鉄道やバスの乗降客数にもよるが、モータリゼーションの進展にともない、地方都市を中心に利用者の減少、駐車場不足といった原因から全国的に活気が落ちつつあるのが－般的である。

最近は古くからある商店街に空店舗が目立つもの、核店舗であった大型スーパー等が店舗閉鎖してしまうケースもあり、地域によっては深刻な空洞化が急速に進んでいるところもある。こういう地域では不動産の売り物件ばかりが目立ち、買い手がなかなか現れず、処分が難しい。
にもかかわらず相続税路線価に代表される公的評価の地価水準は高止まりとなっている。当然にして保有税も高く、悪循環となっている。
ロードサイド商業地に代表される「郊外立地」移動手段に自動車が大きな位置を占めるようになると、主要幹線道路や主要生活道路沿いに、量販店・ファミリーレストランといった店舗が建ち並ぶ地域が登場した。敷地が広く、お客が利用しやすい平場駐車場確保が容易であることが大きなポイントである。
しかし、地域によっては地価水準が高くなり、投資採算性に合わなくなることも考えられることから、借地や借家の店舗も多くなってきている。特に事業用定期借地権はロードサイド商業施設には、期間が１０年～２０年であることを含め非常に利用勝手がよいことから、定期借地の店舗も増えてきた。
ルーラル商業地「超郊外立地」ロードサイド商業地の地価水準が高くなるにつれ、大手スーパー等はさらに投資金額を低く抑えられる「超郊外」へ進出するようになった。一昔前は蛙の鳴き声が聞こえる田園地帯に巨大ショッピングセンターが建つという事例が全国各地に見られた。
一系やショッピングセンター系施設における閉鎖後店舗の利用がいかに難しいかを表すものである。まして、地域の浮沈を握っていた施設の閉鎖は地域住民にとっても一大事である。
地域の空洞化や商業立地陳腐化を加速させないことがここでは処方菱となるが、地元の協力がなければ成り立たないので、その判断が難しい。また、2000年６月に大店立地法（大規模小売店舗立地法）が施行され、2001年２月からはその経過措置の適用がなくなった。
この法律は、騒音や交通渋滞など、周辺の生活・環境対策が重視され、自治体による運用となる。条例などにより、厳しい規制がかけられることも考えられ、事前の調査やさまざまなデータの提出（書類作成）を求められる可能性が強い。

同法の対象は店舗面積1、000、2超で、古い施設などは建替・増床なども制限を受ける可能性が出てくるので注意が必要である。まず、ここではこのショッピングセンターの評価について考えてみようと思う。
ショッピングセンター（SC）の評価はテナントの状況によって多少考え方がかわる。テナントとして大手スーパー等が一棟入居するケース（属にシングルテナントという）、大手スーパー等の核店舗が存在するケースや小規模のテナントばかりが入居しているケース等（属にマルチテナント）等がある。
ａ・シングルテナントの危険性シングルテナントのSCは、もちろん入居している会社にもよるが、かつてなら大手の百貨店やスーパーが入居していれば安定した賃料収入が期待できると考えられた。しかし、商業立地の転換、特に旧来の駅前商業地から郊外のロードサイド商業地への転換により、地方中規模都市等でかつての駅前の基幹店舗といわれているもののなかには、大手といえども採算性がとれなくなり閉店してしまうというケースも多い。
このパターンに陥ると新規店舗誘致はまず無理で、建物を取壊した後に新用途への転換が迫られることになる。したがって、建物の用途転換、取壊等も含めた検討が必要となってきている。
b・マルチテナントは優位かその点、マルチテナントの場合は一度にすべて抜けてしまう可能性は低い。しかし、小売業界を取巻く環境は、やはり大手の店舗同様厳しく、商業立地転換の影響を受け、２～3年で空き店舗が急速に目立ち出すものも多い。
空き店舗になった原因の調査は重要だが、一度空き店舗が増えると連鎖する傾向があり、数年でガラ空きになることもまれではなくなっている。テナントリスクから見ると、一般的にシングルテナントとマルチテナントでは、テナントの格付にもよるが、マルチテナントの方が少ないと見られている。
しかし、一律に考えるのは危険でシングル・マルチそれぞれのリスクを十分に考える必要があるといえる。再開発の商業テナントビルの注意点都市再開発で作られる商業テナントビルは、その事業計画段階から実際にビル完成までに非常に長期間がかかるのが一般的である。
地権者、借家人が多く存在する中で、これらの各人間の権利調整を行い、完成後の建物の床を引き渡す計画（｢権利変換計画」という）をまとめあげるには相当の時間と根気を必要とする。したがって、スタートからビル竣工まで早いもので5年、通常10年強の時間がかかる。

この長期間が経過することで、商業立地の変化が起きてしまうケースが考えられる。また竣工当時は多数のテナントの入居があっても、１０年以上経つと次第に空店舗が目立つものも出てくる。
それだけ商業立地環境の変化は早い。所有・利用形態次にショッピングセンターの、土地・建物の所有、利用の権利形態についてみると、次のように分けられる。
一方で関係会社間の場合は、税務否認の可能性もあることから相場から非常にかけ離れた水準の賃料設定は困難と考えるものの、ある程度自由な賃料設定が可能と言われている。

待望の賃貸が一般的になってきました。基本機能も充実した賃貸です。
結局賃貸を捉えてみました。もう賃貸以外は必要ないでしょう。
賃貸の方法をご存知ですか？賃貸で明るい雰囲気を演出しましょう。

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